Рынок недвижимости: чего ждать после планируемого повышения налоговых оценок?

Правительство объявило о планах повышения налоговых оценок (кадастровой стоимости) недвижимости в Болгарии в общей сложности на 100 % в течение следующих 3 лет.

• Планируется двукратное увеличение кадастровой стоимости недвижимости к 2029 году

«Планируемое повышение вполне логично, так как налоговые оценки не менялись долгое время, а цены на недвижимость выросли многократно. Это решение необходимо реализовать для достижения некоторого выравнивания этих цен, поскольку до сих пор нет разработанной методологии, по которой налоговые оценки следовали бы за уровнем рынка», - заявила Полина Стойкова, исполнительный директор одного из ведущих агентств по недвижимости в стране, в интервью «Радио Болгария». По ее словам, повышение налоговых оценок может повлиять на годовые налоги и сборы на недвижимость, но не ожидается существенного отражения на рынке, так как при сделках купли-продажи принимается во внимание более высокая стоимость между ценой продажи и налоговой оценкой:

«Не ожидается снижения продаж и цен на недвижимость, так как даже с учетом предстоящего повышения налоговых оценок они останутся ниже продажных цен. Ожидается незначительное повышение годового налога на недвижимость и других сборов, которые вычисляются на основе налоговой оценки, но это логично на фоне общей инфляции».

По словам Полины Стойковой, не будет и резкого повышения процентных ставок по ипотечным кредитам, что является хорошей новостью для всех заемщиков:

«Даже если вырастут некоторые процентные ставки по ипотечным кредитам, базированным на таких индексах как EURIBOR, а не на объеме депозитов в Болгарии, это повышение будет минимальным. Ежемесячный платеж останется приемлемым даже при повышении процентной ставки на 1 процентный пункт, что является довольно крайним сценарием. Согласно прогнозам банковского сектора, процентные ставки останутся около текущего уровня. Пока что не наблюдается повышения процентных ставок по депозитам, а по большинству кредитов банковские процентные ставки привязаны к базовой (референтной) ставке по вкладам».

В последний год наиболее активны на рынке недвижимости молодые семьи и семьи, стремящиеся к улучшению условий жизни. В основном они ищут жилье для личного пользования и проживания, а не недвижимость для инвестиций и перепродажи, которая занимала значительную долю рынка в предыдущие годы. Наибольший интерес наблюдается к трехкомнатным квартирам в крупных городах и квартирам в курортных зонах, предназначенных для отдыха. Высок и интерес к недвижимости в небольших населенных пунктах недалеко от крупных городов и столицы, которые предлагают более спокойный образ жизни, отмечает эксперт.

Иностранные покупатели сконцентрированы, в основном, в районах болгарских морских и горнолыжных курортов. Другая группа иностранцев интересуется недвижимостью в сельской местности. Это люди предпенсионного или пенсионного возраста, желающие поселиться в стране долгосрочно, уточняет Полина Стойкова, дополнив:

• Все больше болгар и иностранцев выбирают жизнь в деревне

«Интересно, что есть и молодые семьи, желающие жить в Болгарии, которые хотят сами отремонтировать недвижимость и обустроить ее по своему вкусу. Другая большая группа - люди, живущие в разных уголках мира и меняющие место жительства, которые предпочитают арендовать жилье для сезонного проживания. Пока нет явного интереса к покупке недвижимости в крупных городах в инвестиционных целях. Кроме того, такая недвижимость стала несколько дороже, чем иностранные покупатели готовы платить».

По оценке Полины Стойковой, в следующие годы интерес со стороны иностранных покупателей будет расти, но он не будет спонтанным, а скорее будет связан с возможностями и высоким уровнем жизни, которые страна все еще предлагает. «Покупка недвижимости в крупных городах - хорошая инвестиция в долгосрочной перспективе, но рынок больше нельзя рассматривать как гарантирующий быструю прибыль», - подчеркнула специалист.

«Новое строительство в крупных городах остается хорошим вариантом для инвестиций для людей со стабильными доходами. Курортная недвижимость может приносить хорошую прибыль при профессиональной сдаче в аренду, если у нее хорошие параметры и она расположена в хорошем комплексе. Уже есть объекты, полностью ориентированные на пассивные инвестиции. К таким объектам относится, например, строящийся комплекс между курортом Боровец и Софией. Проект предлагает возможность инвестирования с профессиональной программой управления и сдачи в аренду в целях получения прибыли. Возможности инвестиций в недвижимость не исчерпаны. На рынке все еще есть хорошие предложения, но необходимо подходить осторожно, оценивать риски и рассчитывать на профессиональные советы, так как специалисты видят рынок в намного более широком масштабе и могут дать ценные рекомендации и поделиться своим опытом».

По данным Национального института статистики, годовой рост цен на жилье во втором квартале 2026 г. составил 15,5 %. Полина Стойкова предполагает, что в 2027 г. недвижимость подорожает на годовой базе менее чем на 10 %. То есть цены будут расти гораздо более умеренными темпами, сопоставимыми с инфляцией и ростом доходов.

Читайте также:

• Рынок недвижимости в Болгарии в 2026: умеренный рост и конец паническим покупкам
• Рынок недвижимости в Болгарии вошел в фазу балансирования
• В Болгарии наблюдается серьезный рост цен на жилье и аренду

Перевод: Елена Паскалова