Пазарът на имоти се охлажда, но това е нормализация, не криза

След силните 2024 и 2025 година, пазарът на недвижими имоти в България навлиза в по-спокоен етап. Данните за първите месеци на 2026 година показват спад в броя на сделките, но това развитие е напълно очаквано. Това коментира в ефира на Радио Стара Загора Добромир Ганев от Национално сдружение Недвижими имоти.

По думите му, още в началото на миналата година експертите са прогнозирали подобна динамика.

„2024 и 2025 година бяха изключително активни. Основен катализатор беше очакването за влизане в еврозоната. Много хора взеха по-ранни решения и изтеглиха покупките си напред – вместо през 2026–2027 г., те купиха още през 2024–2025 г.“, обясни Ганев.

Този ефект на т.нар. „авансови сделки“ е довел до сериозно натоварване на пазара и ускорен ръст на цените. България дори се нарежда сред страните с най-висок ръст на цените в Европа през последните години. 

Данните на Агенция по вписванията показват, че през първите два месеца на 2026 г. има около 17% спад в броя на сделките на национално ниво.

В Стара Загора понижението е 11% – един от най-малките спадове сред големите градове.

„Това не е криза, а нормална фаза от развитието на пазара. Част от купувачите просто вече ги няма – те купиха по-рано“, подчерта Ганев.

По-сериозни спадове се наблюдават в морските градове – Варна и Бургас, както и в курортни зони като Несебър. 

Освен изчерпването на част от търсенето, влияние оказват и външни фактори.

„Конфликтът в Близкия изток, включително напрежението около Иран, има психологически ефект. Когато хората трябва да вземат решение за голяма инвестиция като имот, те стават по-предпазливи“, обясни експертът.

Към това се добавят и по-битови фактори – повишени разходи за живот, цени на горивата и сметки за електричество, които също влияят върху нагласите на купувачите. 

Не всички пазари се развиват еднакво. В Пловдив например няма спад, а пазарът остава стабилен.

Сред причините са силният интерес от българи, живеещи в чужбина, както и засиленото търсене от хора от други градове, включително и от Стара Загора.

Ръст се отчита и в района на Разлог и Банско, където през последната година са се появили нови групи чуждестранни купувачи. 

Според Добромир Ганев, настоящата ситуация изисква по-внимателен подход.

За хората, които купуват имот за собствено ползване, моментът винаги може да бъде подходящ, ако имат стабилни доходи.

„Когато става дума за жилищна нужда – времето е подходящо. Но за спекулативни покупки – това вече не е толкова добър пазар“, коментира той.

Очакванията са ръстът на цените да се забави, но не и да има рязък спад, тъй като предлагането остава ограничено.

Възможно е обаче да се появят повече имоти на пазара, включително от инвеститори, които са купували с цел печалба през последните години. 

Въпреки общото охлаждане, Стара Загора се откроява с много добра достъпност на жилищата.

По данни, представени от Ганев, градът е на четвърто място в Европа по достъпност на имотите сред над 200 анализирани града и на първо място в Източна Европа.

„Стара Загора има сериозен потенциал, но привличането на външни инвеститори може да повлияе на възможностите на местните купувачи“, предупреди той. 

Банковото кредитиране продължава да бъде важен двигател на пазара. Лихвените условия остават атрактивни, като дори се наблюдават рекордно ниски промоционални нива.

Спад има и при ипотечните кредити, но той е по-малък от този при сделките, което показва, че банките запазват активната си роля. 

В условията на по-балансиран пазар ролята на брокерите и консултантите става още по-важна.

„Правилната оценка на имота и доброто позициониране са ключови. А за купувачите – важно е да имат надежден партньор, който да ги води през сложността на сделката“, подчерта Добромир Ганев.