Добромир Ганев: Голяма ниша на пазара - за абсолютно завършени жилища

Има спад на обема от сделки от началото на годината и тази тенденция не се свива. Но, всъщност пазарът не се е върнал 20 години назад. Аз съм свидетел на развитието на този пазар от 1992-1993 година. Качеството се е повишило и, от тази гледна точка, пазарът няма как да се е върнал 20 години. Той е много по-зрял, развит в сравнение с този период, за който става дума. Да, обемът от сделки в момента, не е за всички градове, тъй като тези данни по-скоро са обединяващи за България. България има 5 до 10 пазара, на които се случват може би 60-70% от този обем сделки, а останалите го дърпат назад.

Това каза за БНР Добромир Ганев – експерт, икономист, бивш председател на Националното сдружение "Недвижими имоти". Големите пазари са в областните градове, Несебър и районът около него и Банско. Причина за отчетения спад е сравняването с миналата и трескавото купуване на имоти преди влизането в Еврозоната, допълни той:

"Често ме питат за балон. Може би миналата година имаше някакви заченки на точно такъв балон на жилищния пазар, защото имаше един нерационален момент - очакването, че нещо ще стане.

В момента като че ли този фактор го няма. В момента ги няма и част от купувачите, които бяха активни в период на постоянно покачване на цените, но не само – защото и сега имаме покачване на цените – а на много по-лесно продаване, особено на имоти на зелено. Това са спекуланти – хора, които предприемчиво купуват имоти в ранна фаза и някои от тях ги препродават в кратък период от време, а други ги реновират с цел да задоволят една много голяма ниша. Голяма ниша в момента съществува на пазара, която не е запълнена, и това е нишата на имоти, или по-точно жилища, които са довършени абсолютно в последна, крайна фаза, и то модерно завършени, с обзавеждане към вкусовете на сегашните купувачи".

Вероятно едно от нещата, които ще се променят следващите години, надявам се е  например предприемачите, инвеститорите в жилищни проекти, да започнат да мислят в тази посока – не да предават имотите по така наречения стандарт БДС, а да довършват поне като настилки, като стени, завършени бани, което спестява много усилия и една несигурност в следващ период от време".

Дори дребни битови проблеми също влияят на желанието за покупка на имот, отчете Ганев пред "Хоризонт". Геополитическите проблеми също са повлияли на част от хората:

"Днес излязоха свежите данни от НСИ, че инфлацията се увеличава още. Такива фактори могат да влияят и позитивно на пазара, тоест да карат клиентите да купуват, за да запазят своите спестявания…".

В различните райони на София картината с търсенето е  различна. Въпреки отчетения спад има квартали, където "няма достатъчно предлагане за това намаляло търсене дори":

"Ако сега запитате потенциални купувачи, конкретни на пазара, които работят и търсят жилища, ще видите, че много трудно намират това, което търсят, точно поради факта, че има някакви жилища, но те не допадат в голяма част на вкуса им – или като район, или като обзавеждане, или като довършителни дейности".

На конференцията на Националното сдружение "Недвижими имоти" преди дни са били оповестени данни, че делът на новото строителство за първото шестмесечие на 2026 г. в София, което съотнасяме към общия обем сделки в София, е около 30%. Тоест новото строителство не може да запълни достатъчно евентуалното търсене на потенциалните клиенти, обясни Ганев в "Преди всички":

"Факторите, които влияят на пазара позитивно, са почти едни и същи, каквито бяха и миналата, и по-миналата година. Ипотечното кредитиране като такова все още не е повишило цената на парите. Да, очаква се, но с много бавни темпове – от 0,2-0,3% за година може би.

Като брой на сключените ипотечни договори – законови и договорни, в Пловдив има ръст на броя на ипотечните кредити. А в градове като София, Варна, Бургас – много малък спад – 1-2-3%. Ипотечното кредитиране продължава да бъде активно и всъщност то има голям дял като част от общите сделки за жилища. Инфлационните процеси, които влияят на обществото, на цените на всички останали видове стоки и услуги, те влияят и на жилищата".

Относно намерението на управляващите от 1 януари 2027 г. да увеличат данъчните оценки, което би увеличило някои цени на данъци и такси, според Добромир Ганев "това не е несправедлив процес":

"Имайте предвид, че в момента в някои райони в големите градове данъчните оценки изостават от реалните пазарни стойности между три, пет, даже и повече пъти. Пъти говорим! Така че 30% аз не мисля, че ще се отрази някак драматично на пазара. Това са транзакционни такси, които ще повлияят на сделката със сума, която е незначителна към общия обем на една сделка за покупка на жилище. И, разбира се, впоследствие самият данък за имота ще се увеличи, но те са твърде ниски.

След три години ще се вдигнат с общо около 100% и тогава дори няма да може да се покрие разликата между данъчни оценки и пазарни стойности, а пък тогава, към онзи момент, даже вероятно ще бъде още по-голяма разликата. Така че този процес по-скоро аз лично го намирам като справедлив за обществения интерес."

На конференцията на Националното сдружение са били направени прогнози за 2027-ма година, според които се очаква спад на сделките с 10 на сто, забавяне на годишния ръст до 15%, повишение на лихвите с 0,2-0,3 процентни пункта:

"Мога да кажа само, че преди '21-ва-'22-ра година България беше на средноевропейските стойности на ръстове на цените на жилищата, а от '21-ва изпреварваме значително средните за еврозоната и за Европейския съюз".

Интересни промени се случват и с наемите смята Добромир Ганев:

"Когато сравняваме ипотечна вноска с наем, трябва да го правим за конкретен имот, в конкретния район, в конкретния град. Освен това има значение какво е самоучастието.

Най-младото поколение, което става вече активно - Z-поколението – като че ли става доста активно по отношение на наемите, по-скоро, отколкото желае покупка. Като нагласи считаме, че наемите в големите градове особено, в някои специални райони, със сигурност ще повишават своите нива. Наемите в последните години, даже последните 20 години в България, вървят значително по-бавно от ръста на цените в сравнение пак с Евросъюза и еврозоната".